EU- ja ETA-alueiden ulkopuolisten ostajien lupa kiinteistökauppoihin
EU- ja ETA-alueiden ulkopuolelta tulevat ostajat tarvitsevat luvan kiinteistönhankintaan Suomessa silloin, kun kiinteistön hankkii joku seuraavista tahoista:
- Yksityishenkilö, jolla ei ole EU:n jäsenvaltion tai Euroopan talousalueeseen (ETA) kuuluvan valtion kansalaisuutta. Kaksoiskansalaisen ei tarvitse hankkia lupaa, jos toinen hänen kansalaisuuksistaan on EU- tai ETA-valtion kansalaisuus.
- Yritys tai muu yhteisö, jonka kotipaikka on EU- ja ETA-alueen ulkopuolella.
- Yritys tai muu yhteisö, jonka kotipaikka on EU- tai ETA-alueella, mutta jossa EU- tai ETA-alueen ulkopuolisella taholla on vähintään 10 % omistus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta yhteisössä.
Vaikka yhteisön omistuksesta yhteensä vähintään 10 % olisi EU- ja ETA-alueen ulkopuolella, luvan hakeminen ei välttämättä ole tarpeen. Ratkaisevaa on se, onko jollain yksittäisellä taholla vähintään 10 % omistusosuus tai vastaava tosiasiallinen vaikutusvalta.
Yksityiskohtaisemmat säännökset vaikutusvallan laskemisesta ovat lain 1 §:ssä.
Kiinteistön myyjän tai muun luovuttajan kansalaisuus tai kotipaikka ei vaikuta luvantarpeeseen.
Lupaa ei tarvita, kun:
- avio- tai avopuolisot ostavat kiinteistön yhdessä ja toisella heistä on on EU- tai ETA-maan kansalaisuus
- kiinteistö sijaitsee vuokratontilla tai kaupan kohteena on asunto-osakeyhtiön osa
- kiinteistön myyjänä/luovuttajana on sukulainen (omat vanhemmat, lapsi tai avio-/avopuoliso)
Eduskunta hyväksyi 11.4.2025 lain, jonka perusteella puolustusministeriö voi estää sellaisten henkilöiden tai yhteisöjen kiinteistökaupat, joiden kansalaisuusvaltio on syyllistynyt hyökkäyssotaan ja jonka voidaan arvioida aiheuttavan uhkaa Suomen kansalliselle turvallisuudelle. Euroopan unionin neuvoston päätösten sekä viranomaisten keräämien tietojen mukaan vastaavat kriteerit täyttäviä valtioita ovat Venäjä ja Valko-Venäjä. Lupaharkinnassa huomioidaan kuitenkin mm. pysyvä oleskelulupa sekä muut lupalain säännökset tilanteista, joissa lupaa ei vaadita. Yritysten osalta lasketaan yhteen mm. vaikutusvalta ja omistussuhteet.
Laki ja siihen liittyvä asetus, joka määrittää kriteerit täyttävät valtiot, tulivat voimaan 15.7.2025.
Ennen asetuksen voimaantulopäivää puolustusministeriölle jätetyt venäläisten ja valkovenäläisten ostolupahakemukset käsitellään normaalin prosessin mukaisesti. Lupa-asia käsitellään siten hakemuksen jättöpäivän eikä kaupantekopäivän päivämäärän mukaisesti.
Lisätietoja puolustusministeriössä antaa kiinteistöomistuksen lupapalvelu, ulkomaalaisomistus(at)gov.fi tai 0295 140 090.
Kiinteistövalvonnan asiointipalvelun käyttöohje
Kiinteistövalvonnan asiointipalvelun käyttöohjevideo YouTubessa
Yleisimmät kysymykset kiinteistönhankinnan luvanvaraisuudesta
Lupaa haetaan kiinteistövalvonnan sähköisessä asiointipalvelussa. Palvelussa voit hakea lupaa kiinteistön ostamiseen yksityishenkilönä, yrityksen edustajana tai toisen henkilön puolesta. Lisäksi voit seurata oman hakemuksesi tilaa, vastaanottaa ja lähettää hakemukseesi liittyviä viestejä sekä tarvittaessa täydentää hakemustasi.
Siirry kiinteistövalvonnan asiointipalveluun
Mikäli et voi käyttää sähköistä asiointipalvelua, voit lähettää lupahakemuksen puolustusministeriöön sähköpostitse tai postitse.
Ohje lupahakemuksen toimittamiseen postitse tai sähköpostitse: Lupahakemuksen toimittaminen postitse tai sähköpostitse (pdf)
Hakulomakkeet:
- Lomake_lupa_kiinteistön_hankintaan (pdf)
- Ansökan_Tillstånd_för_fastighetsförvärv (pdf)
- Application_form_Permit_of_a_real_estate_purchase (pdf)
Ohje salassa pidettävän sähköpostin lähettämiseen: Salausohje (pdf)
Lupahakemuksesta peritään käsittelymaksu, 170 euroa/kiinteistötunnus. Lupamaksu tulee suorittaa, vaikka hakemus vedettäisiin pois. Maksu peritään lupa-asian lopputuloksesta riippumatta, eikä sitä palauteta, vaikka lupa evättäisiin. Sähköisessä asiointipalvelussa maksun voi suorittaa hakemuksen lähettämisen yhteydessä verkkomaksuna tai tilaamalla laskun.
Kyllä. Luvantarve määrittyy hakijan kansalaisuuden perusteella. Henkilöt ilman EU/ETA-maan kansalaisuutta joutuvat hakemaan lupaa, vaikka heillä olisi pysyvä oleskelulupa Suomessa tai muussa EU/ETA-alueen maassa.
Ei. Lupa tarvitaan ainoastaan kiinteistön hankintaan. Kiinteistön hankinnalla tarkoitetaan sellaista oikeustointa, jolla kiinteistön taikka sen määräosan tai määräalan omistusoikeus luovutetaan toiselle.
Luvanvaraisuus on voimassa koko Suomessa Ahvenanmaan maakuntaa lukuun ottamatta. Ahvenanmaalla sovelletaan Ahvenanmaan omaa maanhankintalainsäädäntöä.
Lupa on kiinteistökohtainen, eli jokaiseen hankittavaan kiinteistöön on haettava erillinen lupa.
Myös kielteinen lupapäätös on kiinteistökohtainen, eikä välttämättä estä samaa henkilöä tai yhteisöä hankkimasta Suomesta jotain muuta kiinteistöä.
Lupaa on järkevää hakea mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, kun kiinteistökaupan kohde on selvillä. Lupaa on kuitenkin haettava viimeistään kaksi kuukautta (2 kk) kiinteistökaupan jälkeen.
Mikäli kiinteistökauppa on vahvistettu luvan epäämisestä huolimatta tai ennen kielteistä lupapäätöstä, ostajan on myytävä tai muuten luovutettava kiinteistö edelleen kuuden kuukauden kuluessa. Määräaika lasketaan siitä, kun päätös luvan epäämisestä on saanut lainvoiman. Jos ostaja ei itse luovuta kiinteistöä edelleen kuuden kuukauden määräajassa, viranomaiset myyvät kiinteistön pakkohuutokaupalla tai muulla vastaavalla menetelmällä.
Lupapäätökseen saa hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen.
Mikäli yrityksen asian käsittelemiseksi tarvitaan tietoja, jotka ovat liikesalaisuuden piirissä (esimerkiksi täsmällinen käyttötarkoitus tai omistusrakenne), pyydetään tästä erillinen, selkeä maininta. Lisäksi nämä tiedot pyydetään toimittamaan erillisellä liitteellä. Lisäksi pyydetään määrittelemään ja perustelemaan selkeästi, mitkä tiedot hakemuksessa tai sen liitteissä ovat liikesalaisuuden piiriin meneviä asioita kaupan toteutumisen jälkeenkin. Puolustusministeriö käsittelee liikesalaisuuksien piiriin kuuluvia lupahakemuksia luottamuksellisesti.
Mikäli kiinteistökauppaan liittyy myös yrityskauppaa, yrityskauppojen valvonnan osalta lisätietoja antaa työ- ja elinkeinoministeriö.
Puolustusministeriön tilastot ulkomaisesta kiinteistöomistuksesta vuosilta 2020-2023 ovat näkyvillä Ulkomaisen kiinteistöomistuksen lupatilastot -sivulla.
- Laki eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta
- Valtioneuvoston asetus eräiden kiinteistöhankintojen luvanvaraisuudesta
- Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta kansallisen turvallisuuden varmistamiseksi
- Laki maankäyttö- ja rakennuslain muuttamisesta
- Laki maakaaren 12 luvun 2 §:n muuttamisesta
- Laki kaupanvahvistajista annetun lain 6 §:n muuttamisesta
- Laki kiinteistötietojärjestelmästä ja siitä tuotettavasta tietopalvelusta annetun lain 6 §:n muuttamisesta
- Laki kiinteistöjen kauppahintarekisteristä annetun lain muuttamisesta
- Ostajana on suomalainen yksityishenkilö. Lupaa ei tarvita
- Ostajana on norjalainen yksityishenkilö. Lupaa ei tarvita.
- Ostajana on intialainen yksityishenkilö. Lupa tarvitaan.
- Mikäli kiinteistö ostetaan yhdessä EU/ETA-alueen kansalaisuuden omaavan henkilön kanssa, joka on avopuoliso, aviopuoliso tai rekisteröidyn parisuhteen toinen osapuoli, lupaa ei tarvita.
- Ostajana on suomalainen osakeyhtiö, jonka omistus on kokonaan ETA-alueella. Lupaa ei tarvita.
- Ostajana on saksalainen osakeyhtiö, jonka osakkeista 15 % on yhden kanadalaisen osakeyhtiön hallinnassa ja 85 % saksalaisomistuksessa. Lupa tarvitaan.
- Ostajana on saksalainen osakeyhtiö, jonka osakkeista 8 % on yhden kanadalaisen osakeyhtiön hallinnassa, 7 % kiinalaisen osakeyhtiön hallinnassa ja loput 85 % saksalaisomistuksessa. Ulkomaisia omistuksia ei lasketa yhteen, eikä millään yksittäisellä EU- ja ETA-alueen ulkopuolisessa taholla ole laissa tarkoitettua vähintään 10 % omistusta yhtiössä. Lupaa ei tarvita.
Huom! Konsernirakenteet ja keinotekoiset järjestelyt otetaan kuitenkin huomioon, eikä luvanhakuvelvollisuutta voi siten kiertää keinotekoisesti pilkkomalla omistusta usealle muodollisesti erilliselle omistajalle tai ketjuttamalla omistusta. Lupa tarvitaan aina, jos yksittäisellä EU- ja ETA-alueen ulkopuolisella taholla on tosiasiallinen 10 % omistusta vastaava vaikutusvalta kiinteistön hankkivassa yhteisössä.
Puolustusministeriö voi lisäksi edellyttää luvan hakemista, jos on ilmeistä, että kiinteistö on luvanhakuvelvollisuuden kiertämiseksi hankittu toisen lukuun.